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  Sr. Construtor/Empresário

O Fórum de Advogados da CBIC, atendendo às diversas solicitações de membros associados da Câmara, concluiu, em 03/04/2003, a revisão de sua Minuta Padrão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, já adaptada em função das alterações introduzidas com o novo Código Civil.

Em função da importância do assunto, chamamos a atenção para algumas observações de grande relevância.

É fato conhecido que o novo Código Civil, Lei 10.406, de 10.01.2002, vigente a partir de 11 de janeiro de 2003, introduziu no ordenamento jurídico do País uma série de inovações, nos diversos ramos do direito regulados por ele. Assim é que houve grandes mudanças no direito de família, direito comercial, societário, sucessório, entre outros.

A parte contratual, também, sofreu relevantes alterações, dentre as quais destacamos: o art. 421, estipulando que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato; o art. 422, determinando que os contratantes são obrigados a guardar, na conclusão e na execução do contrato, os princípios de probidade e boa-fé; o art. 156, configurando o estado de perigo quando alguém, para salvar-se ou a pessoa da família, assume obrigação excessivamente onerosa; o art. 157, estabelecendo que ocorre a lesão quando uma pessoa por necessidade ou inexperiência se obriga a prestação desproporcional ao valor da prestação; o art. 171, prescrevendo a anulabilidade do negócio jurídico realizado em estado de perigo ou lesão; o art. 181, estipulando o cometimento de ato ilícito pelo titular de um direito, quando ao exercê-lo, exceder os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Da leitura conjugada desses dispositivos acima referidos, que não encontravam previsão expressa no código civil anterior, pode-se concluir que, atualmente, o instrumento contratual está muito mais vulnerável às intervenções do Poder Judiciário, principalmente em função da subjetividade e ambigüidade de determinadas inovações, tais como “função social do contrato”, “princípio da boa-fé contratual”, “ estado de perigo e lesão”, etc. Assim, o que antes era proveniente de construções doutrinárias e mesmo jurisprudenciais, passa agora a ser texto expresso de lei.

Por tudo isso, recomendamos que a presente minuta, sirva, apenas, como uma REFERÊNCIA, devendo ser analisada por um profissional do direito da confiança de cada construtor/empresário, a fim de que o advogado especializado nesta matéria possa aquilatar a conveniência de sua aplicação ao caso concreto, promovendo sempre as ADAPTAÇÕES e ajustes que entender necessários, de acordo com as PECULIARIDADES DE CADA CASO, levando-se em consideração as ressalvas acima referenciadas, assim também como o contexto regional, onde o negócio se concretiza.

A a reprodução desta minuta, sem a necessária adequação ou análise de um advogado especialista na área imobiliária, ficará sob a inteira e integral responsabilidade de quem assim proceder, uma vez que o Fórum dos Advogados apenas elaborou um texto referência, de natureza genérica.

Brasília, 03 de abril de 2003
FÓRUM DE ADVOGADOS DA CBIC

ESTA MINUTA TEM CARÁTER MERAMENTE INDICATIVO, NÃO DEVENDO SER UTILIZADA INDISCRIMINADAMENTE. DEVE ELA SER, ANTES, ADAPTADA ÀS PECULIARIDADES DE CADA EMPRESA E DE CADA CASO CONCRETO. POR ISSO, CADA EMPRESA DEVERÁ ESTUDAR, ATRAVÉS DE SUA ASSESSORIA JURÍDICA, OS CRITÉRIOS NELA CONTIDOS, E AVALIAR A OPORTUNIDADE DO SEU EMPREGO.

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